사진=게티이미지뱅크
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라이브 바카라는 지난 3년간 지속적으로 인상됐습니다. 하락하는 모습을 확인하기에는 조금 더 시간이 필요할 듯한 분위기입니다.

그러나 멀지 않은 장래에 금리는 다시 하락 반전할 것으로 예상하고 있습니다. 현재와 같이 시중금리가 정점 부근에 도달했다고 판단될 때 투자하기에 매력적인 금융상품이 바로 라이브 바카라(REITs)입니다. ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자인 라이브 바카라는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 오피스 등 부동산에 투자하고 임대료 등에서 발생하는 수익을 다시 주주에게 배당하는 부동산투자상품입니다. 9월 현재 23개의 라이브 바카라는 주식시장에 상장돼 소액투자자들도 상장 주식처럼 손쉽게 라이브 바카라를 매수 및 매도하며 투자할 수 있습니다.

그런데 이 라이브 바카라의 천적이 바로 고금리입니다. 라이브 바카라는 투자자들의 자금만으로 부동산을 매입하지 않고 대출을 활용해 레버리지 효과를 노립니다. 즉 투자자들의 자금이 5000억원이라면 5000억원의 대출을 일으켜 1조원의 부동산을 매입할 수 있다는 것입니다. 라이브 바카라는 자기자본의 2배 이내에서 자금을 차입할 수 있습니다. 때문에 대부분의 라이브 바카라에서는 차입을 통해 부동산에 투자합니다. 당연히 차입금에 대해서는 이자를 계속 부담해야 합니다. 그런데 금리 인상시기에는 이자부담이 커지면 주주에게 돌아가는 배당금에 악영향을 줄 수밖에 없어 라이브 바카라의 수익성이 악화됩니다.

국내 상장 라이브 바카라의 대부분은 영업수익의 절반 가량을 차입금에 대한 이자로 지출하고 있다는 현실을 감안하면 금리가 라이브 바카라의 주가 향방에 결정적인 영향을 끼치는 요인이라는 것을 금방 이해하실 수 있을 것입니다. 안전자산으로 여겨지던 라이브 바카라의 주가가 지속적으로 하락했던 가장 큰 이유는 뭐니뭐니해도 금리상승이었습니다. 마찬가지 이유로 금리가 향후 하락전환하게 되면 반대로 라이브 바카라의 주가는 충분히 상승 반전할 수 있습니다. 금리 피크 시점에는 라이브 바카라에 주목할 필요가 있습니다. 물론 라이브 바카라의 공실률 등도 매우 중요한 기본적인 변수이지만, 현재 공실률에는 큰 문제가 없는 상황입니다.

라이브 바카라에 주목해야 할 또 한가지 이유는 바로 절세효과입니다. 3년 이상 투자기간으로 투자액 5000만원 한도 내에서의 국내 공모 라이브 바카라 배당소득에 대해서 15.4%의 배당소득 원청징수세율이 아닌 9.9% 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 5000만원을 투자하고 배당수익률 7%로 연간 배당금이 350만원이라고 가정한다면, 3년 투자기간동안 연 19만2500원씩 총 57만7500원의 세금을 절약할 수 있습니다. 분리과세된 소득은 최고 49.5%의 세율이 적용될 수 있는 금융소득종합과세에도 영향을 끼치지 않기 때문에 라이브 바카라 투자의 또 다른 매력 포인트입니다.

기존에는 3년 이내에 라이브 바카라를 매도할 경우 감면받았던 세액을 다시 추징했지만, 앞으로는 매도금액 전액을 다른 라이브 바카라에 투자해 총 투자기간이 3년을 넘기면 계속 보유한 것으로 인정받을 수 있게 변경됩니다. 이 혜택을 받기 위해서는 증권회사에 분리과세 신청을 해야 합니다. 원래 이 혜택은 2023년 말에 일몰예정인 한시적인 제도였으나 지난 7월 기획재정부가 발표한 세법개정안에서 2026년 말까지 연장하기로 발표한 바가 있습니다.

만약 개별 라이브 바카라를 선택하는 것이 불안하다면 TIGER라이브 바카라부동산인프라ETF(코드:329200)나 ARIRANG K라이브 바카라Fn ETF(코드:429740)와 같은 라이브 바카라 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것도 고려해볼 만합니다. 라이브 바카라 ETF는 최소 10개 이상의 다양한 라이브 바카라들에 분산투자해 위험을 분산하고 있기 때문에 개별적인 라이브 바카라에 투자하는 것보다는 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있습니다. 각 라이브 바카라마다 투자대상도 오피스, 백화점, 호텔, 주유소, 물류센터 등으로 다양하기 때문에 라이브 바카라 ETF 하나만으로도 훨씬 많은 부동산 자산에 투자할 수 있는 효과도 얻을 수 있습니다.

금리가 본격적으로 하락하기 전에 충분히 주가가 하락한 라이브 바카라들을 조금씩 사모아 보는 건 어떨까요?

<한경닷컴 The Moneyist 조재영 웰스에듀 부사장

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