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우리는 대개 노후한 슬롯 머신 프로그램을 허물고 새로 짓는 사업에 대해 '재건축'과 '재개발'을 혼용합니다. 엄밀히 말하면 재건축은 교통·문화체육시설 등이 양호하나 노후 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업이고, 재개발은 이런 정비기반시설이 열악하고 노후 건축물이 밀집한 지역을 개선하는 사업입니다. 재건축은 노후 아파트 단지, 재개발은 도심 내 낙후된 다가구나 단독슬롯 머신 프로그램 밀집 지역이 사업 대상입니다. 둘 다 도시및주거환경정비법이 근거 법령입니다.

한편 재개발과 비슷한 '지역주택슬롯 머신 프로그램' 제도가 있습니다. 민간이 자금을 제공할 슬롯 머신 프로그램원을 모집하고 사업 부지를 물색해 토지를 매수한 뒤, 기존 건물을 허물고 아파트를 짓는 제도입니다. 재개발은 토지 등 소유자의 주거환경 개선이라는 공공사업의 성격을 띠지만, 지역주택슬롯 머신 프로그램은 무주택자나 서민들이 '내 집 마련'을 위해 결성한 비법인 사단입니다. 슬롯 머신 프로그램원의 지위도 당해 지역에 6개월 이상 거주하고, 무주택 또는 85㎡ 이하 주택을 소유한 세대주입니다. 근거 법령도 주택법입니다.

재건축과 재개발은 공공사업의 성격이 강해 도시정비법에 의해 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 슬롯 머신 프로그램설립 인가, 관리처분계획 인가 등 관할관청의 철저한 관리·감독을 받습니다. 슬롯 머신 프로그램의 임원은 공무원으로 의제되는 등 규제도 엄격합니다. 반면 지역주택슬롯 머신 프로그램 제도는 민간사업의 성격을 갖고 주택법상 각종 규제가 상대적으로 약합니다. 추진위원회도 임의 단체고, 슬롯 머신 프로그램설립 인가·사업계획 승인 등의 절차도 비교적 간소하며 초기 투자금도 적어 빠른 사업 진행이 가능한 장점이 있습니다.

유령슬롯 머신 프로그램원에 과장 홍보... 수백억 횡령도

그러나 지역주택슬롯 머신 프로그램은 주택사업자가 아닌 주택이 있어야 하는 일반인들의 모임일 뿐이므로, 주택법상 등록사업자의 자격을 갖추지 못하고 전문성이 없습니다. 현실적으로는 업무대행사가 슬롯 머신 프로그램원 모집부터 토지 사용 승낙, 분담금 납부와 관리, 사업 진행 등 대부분의 행정업무를 처리합니다. 만약 업무대행사의 부정과 비리가 있다면 오히려 사업 진행이 늦어지고 내 집 마련의 꿈에 발목을 잡을 수 있습니다.

주택법령에 따르면 일정 규모 이상의 슬롯 머신 프로그램원이 가입되어야 지역주택슬롯 머신 프로그램을 설립할 수 있습니다. 슬롯 머신 프로그램원 모집이 원활하지 않을 경우 업무대행사가 슬롯 머신 프로그램 가입계약금을 대신 납부해주고 슬롯 머신 프로그램원으로 위장 가입시키는 경우가 있습니다. 이 경우 유령슬롯 머신 프로그램원은 슬롯 머신 프로그램원 분담금을 전혀 납부하지 않고 입주 의사도 없어, 시공사에 할인된 금액으로 넘기고 나머지 슬롯 머신 프로그램원들이 추가 분담금을 납부하는 불이익이 생길 수 있습니다.

한편 업무대행사가 슬롯 머신 프로그램원 모집 시 추가분담금 없이 확정적으로 분담금을 납부한다는 약정을 맺는 경우가 있습니다. 이는 슬롯 머신 프로그램원 전체에 대해 총회 의결과 상관없이 무조건 무효이고, 형사상 사기죄가 성립할 수 있습니다.

또 슬롯 머신 프로그램원 모집 과정에서 토지소유권(사용권) 확보에 대해 과장해 홍보하는 경우도 있습니다. 슬롯 머신 프로그램이 설립되려면 부지 면적의 80% 이상의 토지 사용승낙서를 확보해야 하는데 업무대행사가 이를 부풀리는 경우입니다. 문제는 슬롯 머신 프로그램원이 업무대행사가 실제 몇 퍼센트의 토지 사용승낙서를 확보하였는지 확인하는 것이 쉽지 않다는 점입니다. 곧바로 사기죄 등으로 고소하고, 민사상 슬롯 머신 프로그램원 가입을 취소하고 가입비를 반환받기까지도 쉽지 않습니다.

실무상 가장 많이 접하는 사례는 업무대행사의 임직원이 과도한 업무대행비를 지급받거나, 슬롯 머신 프로그램자금 수백억 원을 개인적으로 사용해 업무상횡령 또는 배임죄를 저지르는 것입니다. 슬롯 머신 프로그램원들의 부담이 가중되고, 사업 진행이 불가능해질 뿐 아니라 업무대행사의 임직원을 형사상 엄벌해도 손해를 배상하거나 반환해줄 자금이 없어 슬롯 머신 프로그램원들이 하루아침에 목돈을 잃는 결과를 초래합니다. 법원 앞에서 슬롯 머신 프로그램원들이 현수막을 걸고 집회 시위를 하는 것도 이 때문입니다.

규제 사각지대에서 슬롯 머신 프로그램 ↑, 꼼꼼한 검토는 필수

결국 업무대행사의 운영 미숙, 업무대행사와 슬롯 머신 프로그램원 간의 정보 비대칭, 업무대행사의 사업 진행 과정에 대한 투명성 부족 등이 문제로 꼽힙니다. 수년 전 아파트 가격 급상승기와 맞물려 재개발과 재건축이 정부 규제로 제동이 걸릴 때 비교적 규제가 덜한 지역주택슬롯 머신 프로그램 제도를 통해 아파트를 짓겠다는 사업이 전국 각지에서 활발하게 진행됐습니다. 서민들이 위와 같은 문제점 때문에 내 집 마련도 못하고 재산상 피해를 고스란히 떠안는 상황이 많이 발생했습니다.

전국 각지에서 봇물 터지듯 민·형사 사건이 발생하고 슬롯 머신 프로그램원들의 집단적 하소연이 뉴스를 통해 전파되면서 사회적 이슈로까지 대두됐습니다. 정부는 2020년 주택법 시행령을 개정해 △슬롯 머신 프로그램원의 가입 조건 제한 △업무대행사의 자본금 기준 마련 △토지사용권원이나 소유권 확보 현황 공개 △슬롯 머신 프로그램원 가입비 등 사업자금 신탁사 등에 예치 및 관리 등을 도입했습니다.

슬롯 머신 프로그램원의 재산권을 보호하고 사업 추진의 투명성과 안전성을 확보하는 방향으로 관할관청의 관리·감독이 강화되면서 문제는 어느 정도 해결됐습니다. 그러나 지역주택슬롯 머신 프로그램 제도는 재개발, 재건축과 달리 근본적으로 민간의 자율적인 사업이기 때문에 위와 같은 관리·감독에는 한계가 있습니다. 슬롯 머신 프로그램 임원이나 업무대행사 임직원의 은밀한 사업비 횡령과 배임 문제는 여전히 발생하고 있고 근절되지 않고 있습니다.

지역주택슬롯 머신 프로그램 제도를 통해 내 집 마련의 꿈을 이루고 민·형사상 피해를 보지 않으려면 그때마다 슬롯 머신 프로그램원 가입 조건, 추정 분담금, 토지권원 확보 상황, 업무대행사 및 시공사 선정 과정, 사업추진 및 비용 집행 현황에 대해 공고된 내용을 잘 살펴야 합니다. 또 슬롯 머신 프로그램에 각종 계약서, 입출금 내역서, 회의록 등의 자료 열람을 요구하는 등 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

김형수 법무법인 남산 변호사ㅣ성균관대 법과대학을 졸업하고 동 대학원에서 상사법 석사 과정을 수료했다. 제40회 사법시험에 합격하고 제30기 사법연수원을 마쳤다. 검사로 임관해 법무부, 대검찰청, 서울중앙지검 부장검사 등 주요 보직을 거쳤다. 2019년 대검찰청 '서민다중피해슬롯 머신 프로그램 대응 TF' 초대 팀장을 역임했다. 2024년 6월 부산지검 동부지청장을 마지막으로 22년간의 검사 생활을 마치고 법무법인 남산에 합류했다. 기업 자문과 더불어 지식재산권, 식품·의약, 건설·부동산, 가상자산 등 관련 형사사건을 담당하고 있다.