[밸류업가이드] 시설 온라인 슬롯, 바닥 온라인 슬롯, 영업 온라인 슬롯의 이해와 감정평가 방식
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“안녕하세요. 저는 강남구 논현동에서 건물 임대업을 하고 있는 최OO라고 합니다. 최근 저희 건물에서 퇴거하려는 임차인이 새로운 임차인을 소개해왔는데, 이 새 임차인에게 요구한 온라인 슬롯이 무려 3억원이라고 합니다. 이렇게 높은 온라인 슬롯은 새 임차인에게 큰 부담이 될 수밖에 없을 것이며, 이를 회수할 수 있을지에 대한 걱정이 앞섭니다. 게다가 기존 임차인은 처음 입주할 때 온라인 슬롯 없이 입점했던 터라 임대인 입장에서 이런 상황을 그냥 무시하고 넘어가도 되는 것인지 염려스럽습니다. 상가 온라인 슬롯은 어떻게 산정하나요? 정확한 기준을 알고 싶습니다.”
(사진=게티이미지뱅크)상황분석 및 대처방안
임차인이 요구하는 온라인 슬롯은 시장에서 정의되는 특정 명목에 따라 책정됩니다. 이는 크게 시설 온라인 슬롯, 바닥 온라인 슬롯, 그리고 영업 온라인 슬롯으로 나눌 수 있습니다.
1. 시설 온라인 슬롯: 기존 임차인이 상가 내부에 설치한 시설물의 가치를 평가한 금액입니다. 시설 온라인 슬롯을 산정할 때는 시설물의 상태와 노후도, 교체 비용 등을 고려해야 합니다.
2. 바닥 온라인 슬롯: 상가의 위치와 상권의 가치를 평가한 금액입니다. 바닥 온라인 슬롯을 산정할 때는 해당 상가의 위치와 상권의 특성, 유동인구 등을 고려해야 합니다.
3. 영업 온라인 슬롯: 기존 임차인이 해당 상가에서 영업을 하며 쌓아온 노하우와 고객 리스트 등의 가치를 평가한 금액입니다. 영업 온라인 슬롯을 산정할 때는 해당 상가의 매출액과 순이익, 영업 지속 연수 등을 고려해야 합니다.
이러한 온라인 슬롯은 임대차 시장의 동향, 위치, 업종 등 다양한 요소를 고려하여 합리적으로 책정되어야 하며, 이 과정에서 임대인과 임차인 간의 투명한 소통과 협의가 필수적입니다. 객관적인 평가를 위해서는 유형재산에 대해서는 원가법이나 거래 사례 비교법 같은 방법을, 무형재산에 대해서는 수익환원법을 적용하는 것이 적합하며, 경우에 따라 다른 평가 방법도 고려될 수 있습니다.
(사진=게티이미지뱅크)<감정평가 방식별 온라인 슬롯의 산정
1. 원가법 사례 먼저, 상가 임차인이 카페를 운영한다고 가정해 보겠습니다. 이 카페의 임차인이 카페 내부에 고급 에스프레소 머신을 설치하고, 맞춤형 인테리어 업그레이드를 진행했다고 해보겠습니다. 원가법을 적용하면, 이러한 투자에 대한 총비용을 기준으로 시설 온라인 슬롯을 산정합니다. 이때, 에스프레소 머신의 구매 가격과 인테리어 업그레이드 비용, 그리고 이에 대한 감가상각비를 고려하여 시설 온라인 슬롯의 가치를 산출할 수 있습니다.
2. 거래 사례 비교법 사례 같은 상권 내에 위치한 비슷한 크기와 조건의 다른 카페 임차권이 최근 얼마에 거래되었는지를 참고합니다. 만약 인근 카페가 바닥 온라인 슬롯으로 5000만 원에 거래되었다면, 이를 기준으로 자신의 카페 임차권의 바닥 온라인 슬롯을 책정할 수 있습니다. 이때, 위치의 차이, 내부 시설의 상태, 접근성 등을 고려하여 약간의 가감을 할 수 있습니다.
3. 수익환원법 사례 이번에는 카페의 영업 온라인 슬롯을 평가해 보겠습니다. 이 방법은 카페의 예상 순수익을 바탕으로 가치를 산정합니다. 예를 들어, 카페가 매년 1억 원의 순수익을 창출한다고 가정해 본다면, 투자에 대한 회수 기간을 5년으로 설정하고, 현재 가치를 계산하여 영업 온라인 슬롯을 산출할 수 있습니다. 이때, 시장 이자율이나 투자 위험을 반영하여 할인율을 적용하고, 5년 동안의 순수익의 현재 가치를 총합하여 영업 온라인 슬롯을 평가합니다.
결론적으로, 위 평가 방법들은 모두 상황에 따라 유용할 수 있으며, 최종 가치 평가에 있어서는 한 가지 방법에만 의존하기보다는 이러한 다양한 접근법을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
아울러 상가건물 임대차보호법에서는 온라인 슬롯의 회수를 보장하고 있습니다. 임대인은 임차인이 온라인 슬롯을 회수하는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 경우에는 손해배상책임을 지게 됩니다.
정재윤 온라인 슬롯부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사 배준형 온라인 슬롯부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
올해 온라인 슬롯 지방에 있는 준공 후 미분양 주택을 추가 구입하면 양도소득세와 종합부동산세를 산정할 때 ‘1가구 1주택’ 특례를 적용받는다. 또 이 주택을 2년 이상 임대로 활용하면 주택건설 사업자의 원시 취득세가 최대 50% 감면된다.정부는 8일 진현환 국토교통부 제1차관과 김범석 기획재정부 제1차관 공동 주재로 ‘제11차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF)’를 열어 이 같은 내용의 ‘지방 미분양 해소 대책’을 발표했다.진 차관은 “꾸준한 주택 공급을 통한 시장 신뢰 확보가 주택시장 안정에 필수적”이라며 지방 미분양 물량 해소를 위한 세제 지원을 강조했다. 정부는 지난해 1월 이후 취득한 지방 준공 후 미분양 주택은 취득세와 양도세, 종부세 산정 때 주택 수에서 제외하고 있다. 여기에 더해 올해부터 온라인 슬롯 인구 감소 지역에 있는 주택을 사면 재산세 양도세 종부세를 산정할 때 1가구 1주택 특례를 적용한다. 무주택자와 온라인 슬롯 인구 감소지역 주택을 구입하면 취득세를 최대 50% 감면한다.올해 경제정책 방향에 따라 종부세 1가구 1주택자 특례를 적용받는 지방 저가 주택 기준은 ‘공시가격 3억원 이하’에서 ‘공시가격 4억원 이하’로, 취득세 중과가 제외되는 저가 주택 기준 역시 지방에 한해 ‘공시가격 1억원 이하’에서 ‘공시가격 2억원 이하’로 확대된다.민간 시장이 침체한 상황에서 공공 주도 주택 공급 계획도 내놨다. 정부는 올해 건설형 공공주택을 14만 가구 이상 인허가하고, 7만 가구 이상 착공할 예정이라고 밝혔다. 지난해 8월 발표한 ‘8·8 공급대책’에서 제시한 공공 신축매입임대약정은
지난달 29일 전남 무안국제공항에서 179명의 사망자를 낸 제주항공 여객기 참사가 발생한 지 열흘이 지났다. 사고 직후에는 랜딩기어(착륙 시설) 미작동 등 기체 결함 문제가 집중적으로 부각됐으나 최근에는 무안공항의 안전관리 체계가 연일 도마 위에 오르고 있다. 해외 전문가가 “범죄에 가깝다”고 지적한 콘크리트 둔덕 형태의 로컬라이저(방위각 시설), 국제기구 권고 수준에 크게 미치지 못하는 활주로 끝 안전 구간, 조류 충돌 위험성 등 여러 문제가 제기되고 있다.무안공항은 사업 초기 때부터 논란이 끊이지 않았다. 감사원은 경제성 부족 문제를 지적했고, 환경부는 철새도래지 근처에 공항이 들어서는 것에 대한 우려를 표했다. ‘한화갑 공항’이란 말까지 나오는 등 무안공항은 지역 주민의 표를 얻기 위해 정치적으로 추진됐다는 논란도 있다. 정치 논리가 앞서다 보니 경제성이나 안전성에 대한 면밀한 검토가 부족했다는 것이다.감사원, 경제성 부풀리기 지적1993년 김포공항을 출발한 아시아나항공 OZ733 항공기가 악천후 속에 착륙을 시도하다가 목포공항 인근 야산에 추락해 68명이 숨지는 사고가 발생했다. 계기착륙장치 부재, 짧은 활주로 등 목포공항의 열악한 시설이 문제로 제기됐다. 이후 호남권에 신공항을 지어야 한다는 논의가 본격화됐다. 김영삼 정부에서 무안공항 건설이 공식화됐고, 김대중 정부 시절인 1999년 첫 삽을 떴다.착공 전부터 여러 우려가 나왔다. 광주·전남지역에는 이미 광주공항과 여수공항이 운영 중이었다. 누가 무안까지 와서 비행기를 타겠느냐는 지적이 나왔다. 하지만 1998년 당시 건설교통부(현 국토교통부)의 경제성 평가에서 비용 대
서울 용산구 이촌동 첫 리모델링 추진 단지인 ‘이촌 르엘’(이촌현대 리모델링)의 공사비 갈등이 일단락됐다. 시공사인 롯데건설과 조합이 3개월 간의 협상 끝에 3.3㎡당 853만원의 공사비에 합의한 것이다. 준공 예정일 역시 협의 끝에 2027년 2월로 새로 정해졌다.8일 정비업계에 따르면 롯데건설과 이촌동 현대아파트 조합은 리모델링 현장 중 처음으로 서울시 코디네이터가 파견돼 공사비 협상을 계속해왔다. 지난 9월 기존 대출 약정에 따라 공사비와 공사기간 확정 후 분양하거나 금융기관의 기한이익 상실 문제로 공사 중단이 예고된 지 3개월여 만이다.지난해 4월 롯데건설은 공사 원가 상승 등을 이유로 조합에 기존 3.3㎡당 542만원이었던 공사비를 926만원으로 증액해줄 것을 요청했다. 조합의 인허가 지연 등으로 사업기간이 길어져 공사기간을 연장해 달라는 요청도 함께 했다.조합은 롯데건설의 연대보증을 통해 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받아 공사를 진행하던 중이었는데, 대출 연장이 필요해지자 롯데건설에 추가 연대보증을 요구했다. 반면, 롯데건설은 공사비와 기간이 확정되지 않은 상황에서 지급보증을 할 순 없다는 입장이었다.건설업계 관계자는 “원자재값 상승 여파로 수도권 아파트 리모델링 공사비 최고액이 1137만원으로 책정되는 등 최고액을 돌파하고 있다”며 “리모델링이 재건축에 비해 사업진행 속도는 빠르지만 착공 후 실제 구조체 확인 후 설계변경이 동반될 수 있어 현장 여건에 따라 공사비가 증액될 수 있다”고 설명했다.결국 조합은 전단채 발행을 통해 기존 대출을 상환했고, 서울시 코디네이터와 용산구청이 중