압구정 슬롯 꽁 머니 대폭 완화…'정비 사각지대' 없앤다

서울시가 27일 공공기여 부담을 기존 15%에서 10% 줄이는 등 정비사업 규제는 완화하고 사업성은 높이는 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 서울 압구정동의 아파트 단지. /최혁 기자 ">

서울시가 27일 파격적인 재개발·재건축 정비사업 지원책을 내놓은 것은 최근 공사비 인상으로 강남권 단지마저 사업 동력을 잃고 있어서다. 앞서 내놓은 신속통합기획, 모아타운(모아주택)이 속도를 앞당기는 데 주력했다면, 이번 대책은 사업성 자체를 높이는 데 초점을 맞췄다. 또 ‘보정계수’를 도입해 같은 금액의 슬롯 꽁 머니기여(기부채납)를 해도 상대적으로 손해를 봐야 했던 노원구 일대 등 비강남권에 추가 인센티브를 주기로 했다. 역세권 종상향, 보정계수 적용, 슬롯 꽁 머니기여 완화 등을 모두 적용받으면 사업성이 기존 대비 30% 개선되는 것으로 서울시는 추산했다.

○8만7000가구 ‘재슬롯 꽁 머니 가능 단지’로

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 슬롯 꽁 머니사업 자체가 불가능했던 지역이 대거 ‘재개발·재건축 가능 단지’로 편입됐다는 점이다. 서울시는 오는 9월께 조례개정을 통해 고밀도 아파트의 현황용적률(건축물대장상 기재된 용적률)을 기준으로 재건축할 수 있도록 할 방침이다. 지금까지는 시 허용용적률(3종 주거, 230%)을 넘으면 그만큼 손해 보기 때문에 재건축을 추진할 수 없었다. 용산구 동부이촌동 일대 한가람(358%), 한강대우(355%), 이촌 우성(322%), 이촌코오롱(317%), 이촌 강촌(339%) 등이 재건축 대신 리모델링을 추진한 이유다.

서울시는 기반시설이 양호한 역세권 일대(350m 내외)는 일반 재슬롯 꽁 머니을 할 때도 용도지역을 제3종 주거(용적률 최대 300%)에서 준주거(500%)로 상향해 주기로 했다. 종상향되지 않더라도 법 개정에 따라 1.2배(360%)까지 용적률 상한이 높아져 단지별 사업 동력이 충분해졌다는 게 서울시 판단이다. 이에 따라 한가람 등을 포함해 광진구 자양 한강현대(335%) 등 1990년대 지어진 고밀 아파트 149개 단지, 8만7000여 가구가 재슬롯 꽁 머니을 추진할 수 있게 됐다.

현황용적률이 인정되면 북한산 자락 등의 재개발도 가능해질 전망이다. 이들 지역은 2004년 1·2·3종으로 종 세분화되면서 용적률 150%를 적용받는 1종 일반주거지역으로 지정돼 있다.

○노원구 임대주택 최대 40% 줄 듯

사업성이 낮은 비강남권 슬롯 꽁 머니사업 지원을 위한 ‘사업성 보정계수’도 도입한다. 이 계수가 적용되면 인센티브 용적률인 허용용적률을 최대 20% 더 받을 수 있다. 시는 기존 가구 수와 지가, 과밀 정도 등을 고려해 사업성 보정 정도를 결정할 계획이다.

보정계수를 최대(2배)로 적용받으면 용적률 산식에 따라 임대주택은 기존 계획보다 40% 줄어든다. 예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 2배를 적용하면 허용용적률은 40%가 된다. 분양주택이 최대 10%포인트(275%→285%) 늘어나고, 임대주택은 10%(25%→15%) 줄어든다. 서울시는 오는 9월 조례개정이 완료되면 노원구 상계동이나 중계동 등 분양 수익이 낮아 조합원 슬롯 꽁 머니이 큰 사업장부터 적용할 계획이다. 시 관계자는 “강남 지역을 제외한 재건축 단지 대부분이 적용받을 수 있다고 보면 된다”고 말했다.

기존 압구정 목동 영등포 등 신속통합기획 추진단지도 속도를 낼 수 있게 됐다. 1종 일반에서 2종 일반주거지, 혹은 3종 일반주거지에서 준주거로 상향할 때 적용하는 슬롯 꽁 머니기여율을 15%에서 10%로 낮춰주기로 해서다. 슬롯 꽁 머니에 내야 할 돈이 3분의 2로 줄어들어 사업성이 좋아진다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com