파격적인 혜택 '바카라 꽁 머니 제도'…활용 잘하면 임차·임대인 '윈윈' [택슬리의 슬기로운 세금생활]

정부에서는 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되고자 '바카라 꽁 머니' 제도를 발의해 시행하고 있습니다. 바카라 꽁 머니 제도란 임차인의 주거 안정을 위해 임대차 계약 갱신 시 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 바카라 꽁 머니이라 명명하고, 임대인이 바카라 꽁 머니에 해당한다면 조정지역 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건을 만족하지 못하더라도 거주기간을 1년 인정해주어 비과세 혜택 및 장기보유특별공제 혜택에 도움을 부여하는 제도였습니다.

기존에는 바카라 꽁 머니 요건을 만족하는데 어려움이 있어 활용하기 힘들었지만, 이번 정부에서는 바카라 꽁 머니 요건을 크게 완화(다주택자도 적용)하고 혜택도 증가(거주기간 2년 인정) 시켰습니다. 많은 수의 임대인, 임차인이 혜택을 받을 수 있도록 해당 제도를 변경할 예정인 겁니다. 바카라 꽁 머니 제도의 변화와 그 효과에 대해 소개해보자 합니다.

1. 바카라 꽁 머니 변경사항

기존 바카라 꽁 머니 제도는 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인이라 할지라도 반드시 1세대 1주택자 + 기준시가 9억원 이하 주택자에게만 적용할 수 있는 제도였습니다. 또한, 거주요건에 대한 혜택도 2년 중 1년만 인정해주었기 때문에 요건을 만족시키기도 어려울뿐더러 혜택도 상대적으로 크지 않아, 제도를 안다고 하더라도 활용하지 않는 경우가 대부분이었습니다.

하지만 이번 정부에서는 바카라 꽁 머니 조건을 1세대 1주택자 뿐만 아니라 다주택자에게도 적용하며 2년의 거주요건 모두 인정해주어 요건을 완화함과 동시에 혜택 또한 증가시켜 바카라 꽁 머니 제도를 실질적으로 활용 가능하도록 개선했습니다.

바카라 꽁 머니 혜택은 임대차 계약 갱신 시 5% 이내로 갱신한 모든 임대인을 의미하지만 세부적으로 주의할 점은 ① 직전 1년 6개월의 의무임대기간 존재 ② 새로 맺는 임대차 계약은 최소 2년의 의무임대기간 필요 ③ 임차인이 달라지더라도 바카라 꽁 머니으로 인정 ④ 임대인이 달라지는 경우에는 바카라 꽁 머니으로 인정받지 못함(새로 계약을 체결해야 함) ⑤ 조정지역이 아닌 곳의 임대인은 바카라 꽁 머니 적용을 받더라도 차이가 없음의 이상 5가지입니다.

이 중 ④ 의 임대인이 달라지는 경우, 임대계약의 승계는 인정되지 않으니 주택 구입 시 기존 임대차 계약을 주택 취득일에 재체결하고서도 2024년 12월 31까지 계약을 한 번 더 갱신해야 합니다. 그래야만 바카라 꽁 머니의 요건을 만족할 수 있으니 임대차 계약이 체결 되어 있는 주택을 구입하며 바카라 꽁 머니을 활용하실 계획이라면 반드시 주의해야 합니다.(법령에는 이 부분에 대해 특별히 명시되어 있는 것이 없으나 정부 발표자료에 의하면 임대인의 변경에 따른 승계를 인정해주지 않는다는 해석이 있습니다. 이 부분은 법령이 실제로 도입되는 것을 보고 한번 더 판단해 봐야 할 부분으로 생각됩니다.)

2. 거주바카라 꽁 머니 2년 인정의 의미

조정지역 내의 1세대 1주택 비과세 바카라 꽁 머니 만족시키기 위해서는 반드시 거주바카라 꽁 머니 충족해야 합니다. 거주요건 2년을 채우지 않는다면 1주택의 보유기간이 길다 하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 없으며 장기보유특별공제 또한 보유기간만 인정(표1 적용)받게 됩니다.

한, 일시적 2주택 비과세를 활용한다 하더라도 비과세 혜택을 받기 위해서는 각 주택 스스로 비과세 요건을 만족해야만 합니다. 거주요건을 충족하지 못해 비과세를 받지 못하는 경우도 상당히 많습니다. 따라서 거주요건을 만족한다면 1세대 바카라 꽁 머니 뿐 아니라 2주택자 등 다주택자에게도 큰 혜택이 될 수 있습니다.

3. 예시를 통한 바카라 꽁 머니 효과(조정지역 15억 1세대 1주택, 거주기간 없음 가정)

바카라 꽁 머니 혜택을 받을 시 4년 동안 보유한 조정지역 15억원(취득가액 10억원)의 주택을 기준으로 간단하게 계산해 보도록 하겠습니다.

이처럼 바카라 꽁 머니 요건을 만족한다면 임대인이 실제 거주하지 않더라도 큰 세제혜택을 받을 수 있습니다. 임차인의 입장에서도 임대료가 5% 이내로 증액되기 때문에 주거생활의 안정화를 꾀할 수 있습니다. 바카라 꽁 머니 제도를 활용해 임차인의 주거안정과 임대인의 세제혜택, 2가지 혜택을 받으셨으면 합니다. 김현우 세무사였습니다.




<한경닷컴 The Moneyist 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사

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